鉄道新線・新駅周辺で不動産購入を検討する方へ

鉄道新線や新駅周辺には、新たな不動産物件が多数供給されます。そのため、マンションや一戸建ての購入を検討している方も多いでしょう。ただ、その際には気を付けなければならない点があります。わかりやすく解説していきましょう。

本当に実現するのか？

不動産購入の視点で鉄道新線、新駅計画を見るとき、もっとも重要なのは、その計画が「本当に実現するのか？」を見極めることです。鉄道計画には実現性の高いものもあれば、地元住民が建設運動をしているだけのもの、果ては政治家が票欲しさに大風呂敷を広げているだけのものもあります。その見極めがとても大切です。

見極める方法にはいくつかありますが、確実なのは「着工」しているかどうかを確認することです。

鉄道建設には時間がかかる

鉄道新線・新駅建設の手順を簡単に説明します。おおざっぱですが、鉄道建設は、通常、都市計画決定→事業認可→着工→工事→開業という手順を踏みます。

都市計画決定とは、土地の利用方法や都市施設の整備方法などの枠組みを決めることです。都市計画が決定しても着工するとは限りませんので、都市計画決定＝新線・新駅実現ではありませんが、まずは都市計画決定が重要です。

都市計画決定後、事業化の検討が行われます（事業化決定後、都市計画決定の場合もあります）。事業化へ向けての問題点を整理し、概算事業費を算出するなどして、事業化を検討します。この事業化決定が難関で、鉄道新線の場合は採算性が厳しく問われるため、なかなか決定に至りません。

事業化が決定し、事業認可を受ければ、鉄道新線、新駅の実現性は非常に高くなります。鉄道新線の場合、事業化決定から着工までの期間は、最短で3年程度はかかります。用地が確保されていれば、着工までの期間は短いですが、用地買収が必要になると、着工までとんでもない時間がかかることもあります。新幹線のような大型事業だとさらに長くなります。

工事期間は規模によって異なるので一概にいえませんが、新線で3～10年、新駅で1～3年くらいはかかります。一般的には、事業化が決定して、新線ができるまで最短で6年程度、新駅で3年程度はみておく必要があります。地下鉄は地上鉄道よりも工事期間が長いです。路線や駅の規模が大きいと、やはり時間がかかります。

鉄道新線の場合、建設前に環境アセスメントを実施することが多いです。このときに公表される環境影響評価書は、きちんと確認しましょう。この評価書を見ると駅の正確な位置がわかり、不動産を買うときに、駅からの距離の目安を計算できます。環境アセスが公表された段階では、開業予定時期も公表されています。

逆にいうと、環境影響評価書が公表されていない段階で、「この時期に、このあたりに駅ができるだろう」と目星を付けて不動産を買うのは、おすすめしません。

開業予定の3年前

鉄道工事に遅れはつきものです。用地買収がある場合は、とくに遅れが発生しやすいです。環境問題で反対運動が巻き起こることもあります。ですから、着工したからと言って油断は出来ません。

安全策を採るなら、不動産購入は、開業のメドが付いてからのほうがいいでしょう。できれば、開業予定時期まで3年を切ってから買うのがおすすめです。開業予定時期が遅れる場合でも、3年前くらいには公表されるからです。

着工していない新線・新駅をアテにして不動産は買うべきではありません。ましてや、事業化が決定していない新線・新駅を買うというのは、夢を買うようなものです。

事業化決定していない新路線や新駅については、実現するまでかなりの時間がかかります。運が良くて10年後、下手したら数十年後、ということもありえます。数十年後でも実現すればいいほうで、いつまで経っても計画中という新線・新駅は、山のようにあります。

値段が上がる前に買いたい？

事業化が決定すると、不動産価格が急騰してしまうという側面はあります。ですので、事業化決定の前の安い時期に仕込んでおく、という考え方もあるかもしれません。土地の値段が上がる前に買いたい！という考え方です。

その考え方を否定するつもりはありませんが、正確な情報なしに事業化決定前の鉄道計画を頼りに、不動産を購入するというのは、投機に近いことを理解しておきましょう。